Vpliv spremenjenih okoliščin na pogodbeno razmerje

Vzemimo primer pogodbenega razmerja med Stanovanjskim skladom RS in gradbenim podjetjem, ki je v lanskem letu zgradilo 20 stanovanj v ljubljanskem predmestju. Sklad se je zavezal, da bo odkupil ta stanovanja. Pogodba je podpisana, plačilo kupnine pa je bilo dogovorjeno za letošnji maj. Ker so se razmere na nepremičninskem trgu precej poslabšale, tako da je kupcev stanovanj vedno manj, je Stanovanjski sklad RS ugotovil, da bo težko naprej prodal vsa zgoraj omenjena stanovanja. Prodajalcu je predlagal, da razveljavita podpisano kupoprodajno pogodbo zaradi spremenjenih okoliščin. Ali je Stanovanjski sklad RS do te spremembe pogodbe upravičen? Načeloma ne, saj velja, da sklenjena pogodba zavezuje obe pogodbeni stranki, in to kljub spremenjenim razmeram na trgu.

 

Zgornji primer je odraz temeljnega pravnega načela pacta sunt servanda, v skladu s katerim se je treba sprejetih pogodbenih obveznosti tudi držati. Vendar pa je v naravi pogodbenih razmerij, da se lahko okoliščine, ki so bile relevantne za sklenitev pogodbe in njeno vsebino, pozneje spremenijo. V dinamičnem poslovnem okolju je takih sprememb seveda še več, zato bi bilo včasih nesmiselno trmasto vztrajati pri zahtevi po dobesedni izpolnitvi pogodbenih zavez strank pogodbenega razmerja. V nekaterih okoliščinah je sprememba pogodbenih zavez dopustna – to je tedaj, če pride do nemožnosti izpolnitve ali pa do oteženosti izpolnitve.